RATGEBER FÜR DEN IMMOBILIENKAUF
Sanierungskosten vor dem Hauskauf: Richtwerte und Beispielrechnung
Stand:
Für das Kaufbudget zählt, welche Arbeiten am konkreten Haus anstehen. Lege zuerst Zustand, Umfang und Mengen fest. Die folgenden Richtwerte zeigen Grössenordnungen für ausgewählte Arbeiten; sie ersetzen keine Objektprüfung und keine Unternehmerofferte.
1. Eine Massnahmenliste statt einer Pauschalzahl
Lege für jedes Bauteil eine eigene Zeile an. Das Baujahr ist ein Hinweis, aber kein automatischer Ersatztermin. Trenne notwendige Reparaturen von energetischen Verbesserungen und persönlichen Ausbauwünschen.
- Bauteil und Befund: Was ist bekannt, was noch ungeprüft?
- Massnahme und Umfang: reparieren oder ersetzen; Material, Qualität und Menge festlegen.
- Zeitpunkt: vor dem Einzug, später oder nach einer weiteren Abklärung.
- Kostenbasis: Quelle und Datum des Richtwerts oder Umfang und Datum einer Offerte.
- Offene Positionen: Zugang, Gerüst, Entsorgung, Planung, Bewilligungen und Schadstoffe prüfen.
Du möchtest zuerst eine grobe Grössenordnung für dein Haus? Renovationskosten vor dem Hauskauf berechnen. Mit Baujahr, Wohnfläche und bisherigen Renovationen erhältst du einen Kostenrahmen für die nächsten zehn Jahre. Für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser; Wohnungen benötigen eine separate Berechnung.
2. Schweizer Richtwerte für ausgewählte Arbeiten
Die Angaben stammen aus öffentlichen Houzy-Kostenübersichten. Dach und Fassade: Artikel vom 7. Mai 2026. Fenster: FAQ des Sanierungsrechners, abgerufen am 4. Oktober 2026. Die Quellen veröffentlichen Orientierungswerte, keine verbindlichen Marktpreise.
| Massnahme | Richtwert | Bezug |
|---|---|---|
| Aufsparrendämmung am Dach | 150–250 CHF/m² | Gedämmte Dachfläche; neue Eindeckung separat klären |
| Fassadendämmung, 14 cm | 250–300 CHF/m² | Zu dämmende Fassadenfläche |
| Neue Fenster | 800–1’000 CHF/m² | Fensterfläche, nicht Wohnfläche |
Quellen 1 und 2 unten. Bauart, Region, Anschlüsse und Ausführung verändern die Kosten. Kläre, ob Einbau, Rückbau, Gerüst, Entsorgung und MWST im Angebot enthalten sind; die Übersichten definieren den Leistungsumfang nicht vollständig.
3. Beispielrechnung: eine angenommene Gebäudehülle
Synthetisches Rechenbeispiel, kein Kundenobjekt und keine Housana-Offerte. Angenommen sind 120 m² Aufsparrendämmung, 150 m² Fassadendämmung mit 14 cm und 20 m² neue Fenster. Die Mengen sind frei gewählt, die Einheitspreise stammen aus den oben bezeichneten Quellen.
| Position | Rechnung | Bandbreite |
|---|---|---|
| Dachdämmung | 120 m² × 150–250 CHF/m² | 18’000–30’000 CHF |
| Fassadendämmung | 150 m² × 250–300 CHF/m² | 37’500–45’000 CHF |
| Fenster | 20 m² × 800–1’000 CHF/m² | 16’000–20’000 CHF |
| Summe dieser drei Positionen | Unter- und Obergrenzen addiert | 71’500–95’000 CHF |
| Rechnerische Reserve von 10 % | Frei gewählte Beispielannahme | 7’150–9’500 CHF |
| Drei Positionen mit Beispielreserve | Summe plus Reserve | 78’650–104’500 CHF |
Kein vollständiges Sanierungsbudget: Planung, Bewilligungen, Gerüste, Entsorgung, allfällige MWST-Ergänzungen, Schadstoffsanierung und Anschlussarbeiten sind nicht gesondert berechnet. Ebenso fehlen Heizung, Küche, Bad und Leitungen. Die 10 % sind keine Empfehlung für dein Objekt und decken offene Positionen nicht automatisch ab.
4. Abhängigkeiten und Unsicherheiten klären
Fenster, Fassade und Dach müssen technisch zusammenpassen. Eine veränderte Gebäudehülle kann die spätere Auslegung der Heizung beeinflussen. Eine Etappierung sollte deshalb ein Gesamtkonzept verfolgen. Der GEAK Plus kann energetische Varianten, Investitionen und Förderbeiträge vergleichen (Quelle 3).
- Bei Gebäuden vor 1990 vor Eingriffen eine fachgerechte Asbestabklärung einplanen (Quelle 4).
- Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern Umfang und Zugang für Dach- und Fassadenarbeiten mit den beteiligten Personen klären.
- Förderbedingungen am Standort vor Auftrag und Baubeginn prüfen. Unbestätigte Fördergelder nicht als gesicherte Finanzierung behandeln.
- Bekannte Zusatzkosten einzeln budgetieren und für verbleibende Unsicherheiten eine objektspezifische Reserve festlegen. Keine Position doppelt zählen.
5. Offerten auf denselben Umfang bringen
Frage für denselben beschriebenen Arbeitsumfang Angebote an. Vergleiche Mengen, Ausführung, Rückbau, Entsorgung, Nebenarbeiten, MWST und ausgeschlossene Leistungen. Kläre unterschiedliche Annahmen vor dem Vergleich der Totalsummen. Für den Kaufentscheid gehören Kaufpreis, geplante Arbeiten, Nebenkosten und verfügbare Reserve zusammen. Housana bereitet den Start vor; Umfang, Preis und mögliche Prüfungstermine werden vor einem Auftrag geklärt.
Quellen und Einordnung
Quellen abgerufen am . Checklisten und Beispiele sind redaktionelle Orientierung; für dein Objekt sind eigene Abklärungen nötig.