Verstehe die Immobilie. Bevor du sie kaufst.

Für Käufer von bestehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in der Deutschschweiz. Du kannst dich während der Suche registrieren oder mit einem konkreten Objekt eine Prüfung anfragen.

Der Preis steht noch nicht fest. Für frühe Anmeldungen sind Sonderkonditionen vorgesehen. Vor einer Beauftragung bekommst du ein Angebot mit Preis und Leistungsumfang. Die Anfrage selbst ist kostenlos und unverbindlich.

Wenn ein Objekt ernsthaft infrage kommt und noch Fragen zu Zustand und Investitionsbedarf offen sind. Plane möglichst genügend Zeit vor verbindlichen Entscheidungen ein. Teile uns mit, wenn eine Reservationsfrist läuft: Deine Anfrage bestätigt noch keinen Prüfungstermin.

Wir bereiten den Start vor und nehmen unverbindliche Anfragen entgegen. Sobald die Durchführung für dein Objekt möglich ist, erhältst du ein Angebot und Terminvorschläge. Einen verbindlichen Starttermin können wir derzeit noch nicht zusagen.

Wir klären gemeinsam mögliche Termine, benötigte Unterlagen und den Zugang zur Immobilie. Dieser muss mit der Eigentümerschaft oder ihrer Vertretung abgestimmt werden.

Eine hedonische Objektwertschätzung ist eine statistische Schätzung des Marktwerts einer Immobilie. Sie ermittelt anhand tatsächlich bezahlter Verkaufspreise, welchen Preis ein Objekt mit bestimmten Eigenschaften voraussichtlich erzielen könnte. Für deinen geplanten Kauf ist sie eine sinnvolle Preisorientierung. Sie bestätigt jedoch nicht, dass das Gebäude technisch in Ordnung ist.

Ein Modell wertet viele Immobilienverkäufe aus und berechnet, wie einzelne Eigenschaften mit dem Verkaufspreis zusammenhängen. Dazu gehören insbesondere:

Die Merkmale deines Objekts werden in dieses Modell eingegeben. Daraus entsteht ein geschätzter Marktwert, gegebenenfalls mit einer statistischen Preisspanne. Fachlich ist dies eine Vergleichswertmethode, die häufig mit einer Regressionsanalyse arbeitet.

Die Stärke liegt in der marktnahen und schnellen Preisprüfung. Die Methode eignet sich besonders für typische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit ausreichend Vergleichsdaten. Bei ungewöhnlichen Objekten, sehr grossen Grundstücken, denkmalgeschützten Häusern oder Luxusimmobilien sind die Grenzen grösser. Auch Banken verwenden die Methode zur Immobilienbewertung.

Entscheidend sind die Eingabedaten: Eine zu hoch angegebene Wohnfläche oder ein zu optimistisch erfasster Zustand kann trotz korrekter Berechnung einen unpassenden Wert ergeben. Im verlinkten Wüest-Musterbericht vom 15. April 2020 stammen die Objektangaben vom Auftraggeber; eine Besichtigung fand nicht statt. Ob eine Besichtigung oder zusätzliche Prüfung erfolgt, hängt vom konkreten Auftrag ab.

Für versteckte Mängel und Sanierungsbedarf bedeutet das:

• Bekannter Sanierungsbedarf kann über die Zustandseinstufung oder ergänzende Wertkorrekturen berücksichtigt werden. Das ergibt noch keine detaillierte Sanierungskostenrechnung.
• Unbekannte Schäden werden durch die Berechnung nicht entdeckt. Feuchtigkeit hinter Verkleidungen oder schadhafte Leitungen können deshalb im Ergebnis fehlen.
• Rechtliche und bauliche Besonderheiten müssen separat geprüft werden. Im genannten Musterbericht werden wertmindernde Dienstbarkeiten und Ausbaureserven nicht ausdrücklich im Modellwert berücksichtigt.

Ein Beispiel: Ein älteres Haus hat eine neue Küche und frisch gestrichene Wände. Wird deshalb der Gesamtzustand als «gut» erfasst, obwohl Dach und Leitungen erheblichen Erneuerungsbedarf haben, kann die Bewertung zu hoch ausfallen. Entscheidend ist die Qualität der Zustandsaufnahme.

Für deinen Kauf sollten drei Abklärungen zusammenkommen:

1. Hedonische Schätzung: Ist der verlangte Preis anhand vergleichbarer Verkäufe plausibel?
2. Technische Kaufprüfung: Welche Schäden und Investitionen sind konkret zu erwarten?
3. Vertragsprüfung: Welche Risiken übernimmst du und wofür haftet der Verkäufer?

Verlange den vollständigen Bewertungsbericht mit Eingabedaten, Bewertungsdatum, einer allfälligen Preisspanne und manuellen Korrekturen. Prüfe besonders Wohnfläche, Gebäudezustand und erfasste Renovationen. Gleiche Sanierungskosten mit der Bewertung ab, damit bereits berücksichtigte Alters- oder Zustandsabschläge nicht nochmals vollständig abgezogen werden. Im geplanten Housana-Angebot werden Quelle, Annahmen und Ergebnisse der externen Schätzung getrennt ausgewiesen.

Ein rechtlicher Mangel liegt grundsätzlich vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder der Wert beziehungsweise die Nutzbarkeit der Immobilie gegenüber dem vertraglich vorausgesetzten Zustand erheblich vermindert ist. Altersübliche Abnutzung ist nicht automatisch ein Mangel. Versteckt ist ein Mangel, wenn er bei einer üblichen Untersuchung nicht erkennbar war.

Housana prüft zugängliche Bauteile, gleicht Unterlagen ab und dokumentiert Hinweise auf Mängel, offene Fragen und nötige Spezialabklärungen. Weiterführende Untersuchungen werden separat vereinbart. Eine Besichtigung kann nicht alle verdeckten Mängel aufdecken oder ausschliessen.

Nicht automatisch. Bei älteren Bestandesimmobilien wird die Gewährleistung häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein wirksamer Ausschluss kann auch versteckte Mängel erfassen, von denen der Verkäufer nichts wusste. Ohne einen solchen Ausschluss kann er grundsätzlich auch für unbekannte Mängel haften. Entscheidend sind der Vertrag und der konkrete Sachverhalt.

Wer einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschweigt, kann sich dafür nicht auf den Haftungsausschluss berufen. Dafür muss der Verkäufer den Mangel kennen oder mit ihm ernsthaft rechnen und ihn bewusst verschweigen. «Das hätte er wissen müssen» genügt nicht, selbst bei grober Fahrlässigkeit. Als Käufer musst du Arglist grundsätzlich beweisen; frühere Schadenmeldungen, Berichte oder Reparaturen können wichtige Indizien sein.

Konkrete Zusicherungen und völlig aussergewöhnliche, nicht zu erwartende Mängel können ebenfalls ausserhalb eines allgemeinen Haftungsausschlusses liegen. Das hängt von der Vertragsauslegung und den Umständen ab; die Hürde bei aussergewöhnlichen Mängeln ist hoch.

Für ab diesem Datum abgeschlossene Grundstückkaufverträge gilt: Versteckte Mängel sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Eine kürzere vertragliche Rügefrist ist unwirksam. Mängelansprüche verjähren grundsätzlich fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb, nicht erst nach der Entdeckung. Diese Verjährungsfrist darf nicht zu deinem Nachteil geändert werden.

Das neue gesetzliche Nachbesserungsrecht beim Grundstückkauf betrifft noch zu errichtende oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtete Bauten. Für ältere Bestandesimmobilien entsteht daraus kein allgemeiner Reparaturanspruch.

Die neuen Fristen heben einen wirksamen Gewährleistungsausschluss nicht auf. Sie ersetzen keine bestehende Haftungsgrundlage.

Wenn durchsetzbare Mängelrechte bestehen, kommen insbesondere eine Kaufpreisminderung oder unter den entsprechenden Voraussetzungen eine Rückabwicklung infrage. Die Minderung richtet sich nach dem rechtlichen Minderwert und entspricht nicht automatisch der Sanierungsrechnung. Welche Ansprüche du tatsächlich hast, muss anhand deines Vertrags und des Mangels geprüft werden.

Lass den technischen Zustand vor der Unterschrift unabhängig prüfen, insbesondere Feuchtigkeit, Dach, Gebäudehülle, Tragwerk, Leitungen und Haustechnik. Auffälligkeiten sollten gezielt vertieft werden. Eine reine Marktwertschätzung reicht dafür nicht aus.

Frage frühere Schäden, Versicherungsfälle, Reparaturen und Gutachten schriftlich ab und lass dir Antworten und Unterlagen bestätigen. Sichere wichtige Eigenschaften als konkrete Zusicherungen im beurkundeten Kaufvertrag ab und nimm sie ausdrücklich vom allgemeinen Haftungsausschluss aus. Eine blosse Erklärung, es seien keine Schäden bekannt, ist schwächer als eine verbindliche Zustandszusicherung. Lass die Klauseln rechtlich prüfen.

Regle bekannte Probleme über den Preis oder eine präzise Sanierungspflicht mit Termin und Sicherheit. Bei Stockwerkeigentum gehören auch das gesamte Gebäude, Versammlungsprotokolle, Sanierungsplanung, Erneuerungsfonds und mögliche Sonderbeiträge zur Abklärung.

Technische Prüfung und klare vertragliche Zusicherungen geben dir eine bessere Grundlage, als auf einen späteren Arglistnachweis zu hoffen.

Nein. Für deine unverbindliche Anfrage und die Registrierung für Startinformationen brauchst du weder ein Kundenkonto noch eine Zahlungsangabe.